Benang Kusut Perumahan Rakyat

Tanpa perlu melihat data harga perumahan, publik rasanya sudah menyadari bahwa harga rumah di banyak kota di Indonesia naiknya gila-gilaan. Sudah bukan rahasia pula bahwa tren kenaikan penghasilan masyarakat tidak mampu lagi mengejar kenaikan harga rumah. Parahnya lagi, jangankan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), bahkan untuk kelas menengah pun, harga rumah di kawasan perkotaan juga sudah tidak terjangkau lagi.

 

Salah satu pemicunya adalah praktik spekulasi yang dilakukan oleh para pengembang swasta lewat penguasaan tanah dalam skala yang luas. Belum lagi penentuan harga tanah yang masih didasarkan pada mekanisme pasar yang mengakibatkan ongkos pembebasan tanah kian berbiaya tinggi. Tak heran, lokasi pembangunan rumah murah yang disubsidi oleh pemerintah pun dari waktu ke waktu semakin menjauh dari pusat aktivitas kaum urban. Akibatnya, selain beban cicilan rumah, konsumen rumah murah juga harus merogoh kocek dalam-dalam guna menutupi biaya transportasi yang kian membengkak.

 

Pada saat yang sama, angka backlog kepemilikan rumah masih saja tinggi. Seperti diketahui, data Badan Pusat Statisik (BPS) mencatat, angka backlog kepemilikan rumah pada 2015 sebesar 11,4 juta rumah tangga atau masih terdapat sekitar  11,4 juta rumah tangga MBR dan non MBR yang menghuni rumah bukan milik sendiri. Jika diasumsikan besaran anggaran yang dialokasikan untuk pembangunan rumah susun (rusun) sebesar Rp 40 triliun, biaya pembangunan 1 tower rusun Rp 50 miliar, dan 1 tower rusun berkapasitas 250 unit, maka dibutuhkan waktu 60 tahun untuk menuntaskan persoalan defisit kepemilikan rumah saat ini.

 

Artinya, persoalan perumahan rakyat ini sudah sangat kritis dan mendesak untuk segera dipecahkan. Di titik ini peran pemerintah daerah jadi penting. Terlebih saat anggaran pembangunan rumah murah dari pemerintah pusat masih belum memadai, peran itu menjadi makin relevan. Sayangnya, kewenangan pemerintah daerah tersandera oleh UU No.23 Tahun 2014 tentang Pemerintah Daerah. Menurut UU tersebut,  kewenangan pemerintah daerah terbatas pada penyediaan dan rehabilitasi rumah korban bencana, fasilitasi penyediaan rumah bagi masyarakat yang terkena relokasi, penerbitan izin pembangunan dan dan pengembangan perumahan, dan penerbitan sertifikat kepemilikan bangunan gedung.

 

Sementara itu, urusan penyediaan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah termasuk pengembangan sistem pembiayaannya menjadi tanggung jawab pemerintah pusat. Pada kondisi seperti ini jelas dibutuhkan terobosan permanen yang mampu memecahkan kebuntuan regulasi dan sekaligus mengendalikan harga rumah. Masalahnya, pemerintah malah merespon persoalan ini dengan menggenjot pasokan rumah murah berbasis kepemilikan yang ditengarai justru akan mendongkrak harga rumah.

 

Masalah lainnya, stok tanah itu bersifat langka dan terbatas. Dengan sifat lahan yang seperti itu, maka pengurangan kesenjangan antara pasokan rumah murah dengan kebutuhan rumah rasanya mustahil diwujudkan. Itulah sebabnya mengapa harga rumah tetap sulit untuk dikendalikan meskipun pemerintah membangun rumah murah berbasis kepemilikan dalam jumlah yang cukup memadai. Karena alasan keterbatasan lahan pula, maka konsep penyediaan perumahan rakyat pun diubah pemerintah dari rumah tapak menjadi menjadi hunian vertikal seperti rusunami.  

 

Namun, lagi-lagi perubahan tersebut tetap tidak akan mampu mengendalikan harga tanah dan rumah karena konsepnya tetap sama yakni berbasis kepemilikan. Meski mampu mengurangi angka backlog kepemilikan rumah sementara waktu, namun dalam jangka panjang, harga rumah tetap akan terkerek naik. Apalagi, pengalaman di masa lalu telah membuktikan bahwa penyediaan perumahan murah berbasis kepemilikan selain menggerek harga rumah juga memicu ketimpangan, eksklusi sosial, dan praktik-praktik spekulasi lainnya. Artinya, rumah tapak dan rusunami sejatinya hanya opsi temporer bukan solusi permanen.

 

Sebaliknya, jika konsep penyediaan rumah murah lebih difokuskan pada pembangunan rusunawa maka harga rumah dan tanah dalam jangka panjang relatif lebih terkontrol. Syaratnya, rusunawa yang dibangun harus memenuhi standar kelayakan seperti adanya jaminan legalitas kepemilikan, harga sewa yang rasional dan terjangkau, ketersediaan sarana dan prasarana pelayanan dasar, layak huni, lokasinya mudah dijangkau, dan lain-lain. Bila kesemua prasyarat itu terpenuhi, maka preferensi konsumen terhadap rusunawa lambat laun akan menjadi prioritas.

 

Karena berbasis sewa, maka kenaikan permintaan terhadap rusunawa jelas tidak akan memicu kenaikan harga dan praktik-praktik spekulasi. Manfaat lainnya, sebagian pemasukan dari sewa tersebut dapat dialokasikan untuk membiayai pembangunan menara rusunawa baru tanpa harus membebani keuangan negara apalagi bergantung pada pasar pembiayaan sekunder. Singkat kata, peningkatan pasokan rumah memang dibutuhkan. Namun, perubahan konsep penyediaan rumah jauh lebih penting. Salah satunya dengan merubah pendekatan dalam penyediaan rumah murah dari berbasis kepemilikan menjadi berbasis sewa baik untuk kalangan MBR maupun non MBR. Oleh karena itu, langkah strategis yang perlu segera diambil adalah menggenjot pembangunan rusunawa terlebih dahulu, bukan malah menggenjot pasokan rumah tapak dan rusunami seperti yang dilakukan saat ini.


Di luar itu, karena persoalan perumahan ini lebih bersifat struktural, maka pembangunan rusunawa selayaknya diiringi dengan kebijakan yang bersifat struktural pula seperti pembentukan badan penyelenggara perumahan rakyat dan bank tanah, keadilan tata ruang, dan penurunan kesenjangan pembangunan antar desa dan kota. Dengan begitu, kebijakan pembangunan perumahan bukan hanya menjadi agenda rutin penyediaan tempat tinggal namun juga menjadi agenda  menuju pembangunan yang lebih berkelanjutan di Tanah Air.***


Sumber foto: properti.kompas.com